Tahliye Taahhütnamesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nda düzenlenen bir husustur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmesi hükümleri genel olarak kiracıyı korumaya yöneliktir. Kanun, süreli olarak yapılan bir kira sözleşmesinde sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkını kiracıya vermiştir. Kiracı sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırmak istemezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bu durumun istisnası tahliye taahhütnamesidir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği irade beyanıdır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?
- Tahliye taahhüdü, yazılı şekilde olmalıdır. Taahhüt, adi yazılı şekle tabidir. Yani basit bir kağıda taahhütleri yazıp imzalayabilirsiniz. Taraflar isterlerse taahhüdü, noterde de düzenleyebilirler. Bu durumda, taahhüt daha sıkı şekil kurallarına sahip olur. Bu işlemin sonucu olarak yapılan taahhüde tarafların itiraz etme imkânı azalır. Ayrıca icra dairesi ve mahkemenin kapsamlı araştırma yapmasına gerek kalmaz. Bu durum da yargılamanın daha kısa sürmesini sağlayabilir.
- Tahliye taahhütnamesini bizzat kiracının kendisi veya görevlendireceği bir temsilci imzalamalıdır. Kiracının akrabaları vb. kişiler, yetkilendirilmeden bu taahhüdü imzalayamaz.
- Tahliye taahhütnamesi, kiralanan yer, kiracıya teslim edildikten sonra imzalanmalıdır. Kira sözleşmesi imzalanmadan veya imzalanma sırasında yapılan tahliye taahhüdü geçersizdir.
- Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarih belirli veya belirlenebilir olmalıdır. Tam olarak tarihin belli olmadığı muğlak ifadeler taahhüdün geçersiz olmasını sağlar.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi tarafların aynı yönlü irade beyanıyla iptal edilebilir. Tarafların anlaşması yoluyla iptal işlemi herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla birlikte ispat kolaylığı açısından yazılı olması tavsiye edilir.
Tahliye taahhütnamesini imzalayan kiracının iradesi sakatlanmış olmamalıdır. Aksi halde Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümlerine göre kişi 1 yıl içinde dava açıp sözleşmeyi geçersiz hale getirip iptal ettirebilir.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Nasıl Çıkarılabilir?
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolmasına rağmen kiracı konutu terk etmemişse, kiraya verenin kiracıyı çıkarması için iki hukuki imkanı doğar; birincisi, dava yoluyla tahliyenin sağlanması ikincisi ise icra yoluyla tahliyenin sağlanmasıdır.
Dava yoluyla tahliyenin sağlanması sulh hukuk mahkemesinde, icra yoluyla tahliyenin sağlanması ise icra mahkemesinde açılan dava ile sağlanır.
Her iki hukuki yol da tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içerisinde kullanılması gerekir. Aksi halde kiraya veren bu hakkını kaybeder.
Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için verilen sürede (1 aylık), dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?
Tahliye taahhütnamesinin ne zaman imzalanması gerektiği uygulamada kira sözleşmesinin tarafları bakımından önemli bir husustur. Tahliye taahhütnamesi en erken kiracıya taşınmazın teslim edilmesinden sonra imzalanması gerekir. Bu düzenlemenin amacı, kiracıyı kiraya verene karşı, kira sözleşmesini ancak bu taahhütnameyi imzalarsan yaparız, demesinden korumaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Herhangi Bir Cezai Şarta Bağlanabilir Mi?
Tahliye taahhütnamesinde, taraflar cezai şart öngörmüş olabilirler. Ancak bu cezai şartın dürüstlük kurallarını aşacak şekilde yüksek olmaması gerekir. Aksi halde, taahhüde konulan bu şart geçersiz olur. Bu durumun varlığının taahhüdün geçerliliğine bir etkisi yoktur. Taahhüt, cezai şartsız geçerliliğini korur.
Kira Sözleşmesinde Birden Fazla Kiracının Olması Durumu
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının olması durumunda tahliye taahhütnamesini kiracılardan her birinin imzalaması gerekir. Tek bir kişinin imzaladığı tahliye taahhütnamesi geçerli olmaz.
Konuyla İlgili Karar
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. (Yargıtay HGK 2017/975 Esas)
Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz.
Av. Mustafa ŞİRİN
Stj. Av. Abdulsamet DEMİR
Yazar hakkında