İHALENİN FESHİ NEDENLERİ
Genel Olarak
2004 sayılı Kanun uyarınca ihalenin feshi, genellikle ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurulan bir yoldur. İlgililer ihale gününe kadar oluşan ihalenin feshi sebeplerini en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir. Bazı hallerde şikayet süresi, fesih sebebinin öğrenildiği günden (örneğin, satış ilanının tebliğ edilmesi gereken birine edilmemesi gibi) itibaren başlar. Ancak her halükarda ihale gününden itibaren bir yıl geçmekle birlikte artık ihalenin feshi istenemez.
İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?
İhalenin feshini, satış isteyen alacaklı, borçlu, satış konusu malın resmi sicilindeki ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla isteyebilirler.
Harç ve Teminat Durumu
Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler tarafından yapılan ihalenin feshi talebi nispi harca tabiidir ve ihale bedeli üzerinden hesaplanacak bir teminat yatırmaları gerekir.
İhalenin Feshi Nedenleri
“Gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında;
1-İhaleye fesat karıştırılmış olması,
2-Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler,
3-İhalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler,
4-Alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması şeklinde
sıralanmıştır.”(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/4516 E. , 2021/5474 K.)
İhalenin Feshi Sebepleri
İhaleye Fesat (Hile) Karıştırılması:
6098 sayılı Kanun madde 281’e göre hukuka ve ahlaka aykırı yollara başvurularak (örneğin, ihalede satılacak taşınmazın belediyece kamulaştırılıp park veya başka bir yer yapılacağı şeklinde ilgililerin fesada uğratılması) ihalenin gerçekleştirilmesi sebebiyle her ilgili iptal sebebini öğrendiği günden itibaren 10 gün içinde ve herhalde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde mahkemeye ihalenin iptali için başvurabilir.
Artırmaya Hazırlık Aşamasında Yapılan Hatalı İşlemler:
Satış ilanının yapılmamış olması veya yanlış yapılmış olması,
Satış ilanının ilgili kişiye usulsüz tebliğ olması veya hiç tebliğ olmaması (“Borçluya satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi, Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebidir.”),
Satış ilanının vekilin varlığına rağmen asile tebliğ edilmesi,
Satışın kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçtikten sonra yapılması,
Haczin kalkmasına rağmen açık arttırmanın devam etmesi,
Kıymet takdirinde yapılan itirazların incelenmeksizin reddedilmesi,
Satıştan önce bilirkişiye kıymet takdirinin yaptırılmamış olması,
Kıymet takdiri kesinleşmeden ihalenin yapılmış olması,
Açık artırma ilan takvimine yasal olarak uyulmaması,
Asgari ihale bedelinin sağlanmamış olması,
Haczin düşmüş olmasına rağmen ihalenin yapılması,
Arttırma şartnamesinde taşınmazın tapudaki son durumunun gösterilmemesi,
İcra takibi gerçekleştirilmeden ihalenin gerçekleştirilmesi,
Kıymet takdirinin ilgililere tebliğ edilmemesi veya usulsüz edilmesi,
Taşınmaz satışında satış tarihi ile ilan tarihi arasında bir aydan az süre olması.
3. İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler:
İhalenin ilanda belirtilen yerden başka bir yerde yapılması,
İcra müdürünün yapması gereken satış ilanını yapmamış olması (2004 sayılı Kanun 114/2)
İhalenin ilanda belirtilen saatte yapılmamış olması,
İhalede tellal bulunmamış olması,
İhalenin yetkili ve görevli icra memuru tarafından yapılmamış olması,
İhalenin üç defa bağırılmadan yapılması,
Birbiriyle alakasız, ekonomik bütünlük arz etmeyen birden fazla taşınır veya taşınmazın aynı anda satılması,
İcra takibinin birden fazla taşınmaz üzerinde yapılmış olmasına rağmen, ihalenin sadece tek bir taşınmaz üzerinden yapılması ve satışın gerçekleşmesi,
Satılan malların bedeli dosya alacağını karşılamasına rağmen satışa devam edilmesi,
Satış bedelinin, dava konusu taşınmazın muhammen (tahmin edilen) bedelinin %50’sini ve satış masraflarını karşılamaması veya rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması,
Açık arttırmanın gizli veya belirli kişiler arasında yapılmış olması,
Borçlu vekili olan vekilin ihaleye katılması ve ihalenin avukat üzerine yapılmış olması,
Elektronik ortamda satış yapılmaması,
İhale bedelinin kanunda öngörülen tutarda olmaması.
4. Alıcının Malın Esaslı Niteliklerinde Hataya Düşürülmüş Olması
Satılan malın yüz ölçümünün olduğundan büyük gösterilmiş olması (“Bilindiği üzere, satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ihalenin feshi nedenidir. Öte yandan, gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler ihalenin feshi nedenleri arasında sayılmıştır. İhaleye konu taşınmazın ilan edilen net alanı ile mevcut net alanı arasında müşteriyi yanıltıcı nitelikte ve önemli ölçüde fark bulunması halinde bu hususun talep ve talibi etkileyeceği kuşkusuzdur. Zira, daha fazla alıcı çıkmasına ve taşınmazın daha yüksek bedelle satılmasına engel olabilecek bu farklılığın varlığı durumunda arttırmaya hazırlık aşamasında ve satılan malın esaslı niteliklerindeki hata söz konusu olacağından ihalenin feshi sonucu doğabilecektir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/3234 E. , 2021/4943 K.),
Taşınmazın satımından önce kamulaştırılmasına karar verilmiş olması,
İmar durumunun yanlış gösterilmiş olması.
Yargıtay Kararları:
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/4516 E. , 2021/5474 K.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/10824 E. , 2021/10799 K.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/3234 E. , 2021/4943 K.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/7437 E. , 2021/8680 K.
Stj. Av. Abdulsamet DEMİR
Yazar hakkında